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承租人拒交租金 出租人不能坐等租期屆滿

2014-10-14 10:40:43 作者: 陳立烽 范文祥 來源: 閩西日報 分享到:
出租人張某與承租人李某簽訂租賃合同,張某將其房屋租給李某,約定:租期從2011年6月1日至2013年6月1日止;租金每三個月交一次,每月租金3300元,首月預交;一方解除合同需提前三個月通知對方;等等。2012年12月,李某未依約交納2012年12月1日至2013年2月28日期間的租金9900元及水電費,張某采取停水停電措施,李某仍未交租,張某遂將門鎖更換,此后,雙方均未使用租賃房屋。租期屆滿后,張某起訴要求李某支付2012年12月1日至2013年6月1日的租金19800元及違約金等。法院經審理認為,雙方當事人之間簽訂的租賃合同合法有效,在履行合同過程中李某未及時交納2012年12月1日至2013年2月28日期間的租金9900元,經張某催告后仍未交納,已構成違約。根據合同約定,“一方中途需退回房屋,須在三個月前向對方提出并商得同意,在雙方未同意之前不免除對方繼續履行合同的義務。”張某要求李某支付2012年12月1日至2013年2月28日期間三個月的租金9900元,有合同依據和法律根據,予以支持。同時,李某還應向張某支付逾期付款違約金及墊付的水電費等。
 
《中華人民共和國合同法》第一百一十九條規定:“當事人一方違約后,對方應當采取適當措施防止損失的擴大;沒有采取適當措施致使損失擴大的,不得就擴大的損失要求賠償。”自2013年3月1日起至2013年6月1日止的租金雖屬出租人的可期待利益,但出租人在明知承租人已實際違約且以行為表明其可能不再履行合同的情況下,即使選擇繼續履行合同,也不應超過租賃合同中約定的合理期限。2013年3月1日后,張某在李某三個月未付租金、也未再使用租賃房屋的情況下,應當采取另行招租等措施努力防止損失進一步擴大,但張某只是消極坐等租期屆滿,未盡適當減損義務,而李某雖未繼續租住也未將留在租住房屋內的物品及時清理搬離,雙方對房屋空置造成的租金損失均有一定過錯。因此,對于自2013年3月1日起至2013年6月1日止的租金損失9900元,法院判決由張某自行承擔60%的損失即5940元,由李某承擔40%的損失即3960元。
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